Avec la baisse significative des taux des crédits immobiliers, les emprunteurs sont nombreux à vouloir renégocier leur prêt. Deux solutions s’offrent à eux.
La première, la plus simple et la moins coûteuse, consiste à renégocier les conditions de son prêt auprès de sa banque. Mais cette démarche est rarement couronnée de succès…
La seconde consiste à demander à un établissement concurrent de « racheter » son prêt. Cette opération entraîne des frais supplémentaires : pénalités de remboursement anticipé du prêt initial – plafonnées à 3 % du capital restant dû – et frais liés au transfert ou à la constitution de nouvelles garanties (hypothèque, cautionnement mutuel…).
Pour que le rachat soit rentable, il faut que deux des trois conditions suivantes soient réunies : l’écart de taux entre le prêt initial et le nouveau prêt doit être d’au moins 1 point, la durée du crédit restant à courir d’au moins 10 ans et le capital restant dû supérieur à 100 000 euros. Par exemple, si l’écart de taux n’est que de 0,75 point mais que le crédit est de 300 000 euros et la durée de 10 ans, il ne faut pas hésiter !
Au choix de l’emprunteur, la baisse du taux d’intérêt va se répercuter soit sur la durée de remboursement, soit sur le montant des mensualités.
Exemple : pour un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans souscrit en avril 2009 au taux de 4,60 %. Le capital restant dû est de 172 596 euros en avril 2013. Compte tenu des frais, le montant à financer – hors travaux – est de 178 746 euros. Le nouveau prêt est accordé au taux de 3,05 %.
- Si l’emprunteur souhaite diminuer le montant de ses mensualités : les mensualités passent de 1 276 euros à 1 177 euros, soit un gain de 98,5 euros par mois. Il réalise 18 898 euros d’économie.
- Si l’emprunteur souhaite diminuer la durée de son emprunt : le montant des mensualités ne bouge pas mais la durée de remboursement passe de 192 mois à 173 mois, soit un gain d’un an et 7 mois et une économie de 23 876 euros.
Mais Crédiprems, membre du réseau Union de Crédit Immobilier, propose une autre solution : les emprunteurs qui veulent réaliser des travaux peuvent intégrer le montant nécessaire dans leur emprunt lors du rachat du crédit.
Le montant racheté par la banque est donc plus élevé et l’emprunteur ne réalisera aucune économie sur ses mensualités et ne réduira pas non plus la durée de son emprunt. Mais en échange, il peut financer immédiatement l’installation d’une cuisine, l’aménagement de ses combles… sans avoir un centime de plus à débourser car la diminution du coût global du crédit renégocié permettra d’absorber le coût de l’enveloppe pour les travaux .
Dans notre exemple ci-dessus, l’emprunteur pourra financer des travaux dans son logement d’une valeur de près de 15 000 euros. Le montant à racheter passe à 193 686 euros, mais compte tenu de la baisse du taux, le montant des mensualités et la durée de remboursement restent inchangés.