Pour qu’un logement en indivision devienne la pleine propriété de l’un des indivisaires, celui-ci doit racheter la part des autres. C’est que l’on appelle un rachat de soulte.
Sortir de l’indivision
Le plus souvent, les couples, quel que soit leur régime matrimonial (mariage, pacs ou union libre), achètent en commun la résidence familiale. Celle-ci est généralement soumise au régime de l’indivision. Dans ce cas, le droit de propriété est proportionnel à la participation financière de chacun des conjoints lors de l’achat (50/50, 30/70, 40/60). En cas de séparation, ce logement est souvent vendu mais il arrive que l’un des conjoints souhaite le conserver. Il doit dans ce cas, racheter la part de l’autre en lui versant une soulte.
Estimer la valeur du bien
La valorisation de la soulte peut être un sujet de discorde entre les ex-conjoints. Il est donc conseillé de faire estimer son bien par un professionnel : agent immobilier ou notaire. Dans le cadre d’un divorce conflictuel, le recours à un expert immobilier, neutre et indépendant, peut être judicieux.
Calculer la soulte
La détermination de la soulte varie suivant qu’il reste, ou non, un emprunt sur le prêt. Pour déterminer le montant du capital restant dû, demandez à votre banque de vous fournir un tableau d’amortissement.
1er exemple :
Monsieur X et madame Y sont propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un appartement évalué à 150 000 € sur lequel il reste encore 50 000 € de prêt immobilier à rembourser. Il a été convenu qu’à l’issue de la séparation, madame Y deviendrait la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien (75 000 €) moins la moitié de l’emprunt immobilier restant à courir (25 000 €). Monsieur X va donc recevoir 50 000 € de madame Y. Pour racheter la soulte, celle-ci devra financer la part de monsieur (50 000 €) plus le capital restant à rembourser (50 000 €), soit un total de 100 000 €.
2e exemple
Monsieur X et madame Y sont propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un appartement évalué à 150 000 €, sur lequel il n’existe aucun prêt. Il a été convenu, qu’à l’issue de la séparation, madame Y deviendrait la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien, soit 75 000 €.
Emprunter pour financer le rachat de la soulte
Le financement d’une soulte peut s’effectuer comptant ou à l’aide d’un crédit immobilier (les banques regardent en général un dossier de rachat de soulte comme un dossier de prêt immobilier classique). Le cas échéant, le montant emprunté comprendra le montant de la soulte, le capital restant à rembourser, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé du précédent crédit (dans la limite de 3 % du capital restant dû ou d’un semestre d’intérêt), ainsi que les frais de garantie (hypothèque, caution mutuelle…) du nouveau crédit.
Évaluer les frais annexes
Le rachat de soulte est soumis au droit de partage au taux de 2,5 % (taux applicable depuis le 1er janvier 2012) de la valeur nette du bien. Vous devrez par ailleurs verser des honoraires au notaire qui s’est chargé de la vente.